Nhìn trên bản đồ, Q Topia không phải một khu đất liền khối. Đường Võ Thị Sáu (tỉnh lộ 44A), thuộc hành lang đường ven biển ĐT.994, cắt dự án thành hai phần: một khu tựa núi và một khu sát biển. Hai khu thuộc hai thửa đất khác nhau, có ranh giới, chiều cao tối đa và hệ số sử dụng đất khác nhau. Nắm được khác biệt này sẽ đọc đúng mặt bằng dự án tại xã Phước Hải, TP.HCM (trước 01/07/2025 là thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu).
Hai thửa đất, hai quy mô
Toàn dự án rộng 73.842 m², khoảng 7,38 ha, thuộc tờ bản đồ số 19. Khu phía núi là thửa số 30, rộng 55.569,8 m², tức gần 5,6 ha và chiếm khoảng ba phần tư tổng diện tích. Khu phía biển là thửa số 31, rộng 18.272,2 m². Theo hồ sơ môi trường công khai ngày 10/02/2026, diện tích ranh phù hợp quy hoạch là 73.431,30 m², trong đó khu phía núi 55.159,10 m², còn khu phía biển giữ nguyên 18.272,20 m².
| Chỉ tiêu | Khu phía núi | Khu phía biển |
|---|---|---|
| Thửa đất | Số 30 | Số 31 |
| Diện tích | 55.569,8 m² | 18.272,2 m² |
| Mật độ xây dựng tối đa | 25% | 25% |
| Tầng cao tối đa | 20 tầng | 10 tầng |
| Hệ số sử dụng đất tối đa | 4,94 lần | 1,25 lần |
| Công trình theo hồ sơ môi trường 2026 | 9 khối căn hộ du lịch, 6.042 phòng | 2 khách sạn kết hợp thương mại dịch vụ, 2 khu câu lạc bộ – nhà hàng, 282 phòng |
Ranh giới tứ cận
Khu phía núi giáp chùa Hòn Một ở phía Tây Bắc, giáp một dự án khách sạn – căn hộ liền kề ở phía Đông Bắc, giáp đồn biên phòng và tỉnh lộ 44A ở phía Đông Nam, giáp đường nhựa hiện hữu ở phía Tây Nam. Khu phía biển giáp tỉnh lộ 44A ở phía Tây Bắc, giáp cùng dự án liền kề ấy ở phía Đông Bắc, giáp biển Đông ở phía Đông Nam và giáp đất du lịch ở phía Tây Nam. Dự án liền kề là một dự án riêng, không nằm trong 73.842 m² của Q Topia.
Theo sơ đồ trên giấy chứng nhận cấp ngày 06/02/2020, thửa 31 là một dải đất chạy dọc tỉnh lộ: cạnh giáp đường dài 266,04 m, cạnh phía biển khoảng 260 m, hai cạnh bên dài 69,87 m và 69,36 m. Nói cách khác, khu phía biển dài nhưng mỏng, chiều sâu từ đường ra biển chưa tới 70 m.
Địa hình và hướng dốc
Hồ sơ quy hoạch năm 2021 mô tả địa hình khu đất tương đối dốc, cao ở phía Tây Bắc và thấp dần về Đông Nam, tức dốc từ phía núi xuống biển. Cao độ tự nhiên cao nhất là 15,13 m, thấp nhất 0,54 m; nền chủ yếu là đất cát. Cũng theo hồ sơ thiết kế giai đoạn này, các tháp sát mặt đường cách bãi tắm Phước Hải khoảng 500 m di chuyển.
Chỉ tiêu riêng: thấp phía biển, cao phía núi
Mật độ xây dựng tối đa ở cả hai khu đều là 25%. Khác biệt nằm ở chiều cao và hệ số sử dụng đất. Theo thông tin năm 2026 về quy hoạch được duyệt, khu phía núi được xây tối đa 20 tầng với hệ số sử dụng đất tối đa 4,94 lần; khu phía biển tối đa 10 tầng với hệ số 1,25 lần. Tính trên toàn dự án, hệ số sử dụng đất tối đa là 4,02 lần. Vì vậy khi gặp con số 4,02 cần hiểu đó là số chung của cả hai khu, không phải của riêng khu nào.
Các con số này từng khác đi trong những phương án trước. Thuyết minh tháng 8/2020 dự kiến hệ số tối đa 5 lần cho khu phía núi và 2,5 lần cho khu phía biển. Báo cáo quy hoạch tháng 10/2021 tính 4,90 lần và 1,37 lần. Đó là số của các phương án cũ, chỉ để tham khảo về lịch sử thiết kế.
Hai khu nối với nhau thế nào
Vì bị tỉnh lộ chia đôi, việc kết nối người đi bộ giữa hai khu là bài toán được đặt ra từ sớm. Theo hồ sơ thiết kế ý tưởng giai đoạn 2021–2022, hai hướng từng được nghiên cứu là cầu vượt và cầu hoặc hầm đi bộ; tại thời điểm tháng 11/2022, hạng mục này vẫn ở bước ý tưởng. Thiết kế giai đoạn đó có thể đã thay đổi: tháng 1/2026, phối cảnh dự án được chú thích là tạm thời và dự án sẽ được điều chỉnh thiết kế.
Với người xem mặt bằng, điều cần nhớ là Q Topia gồm hai khu có vai trò khác nhau: khu phía núi tập trung căn hộ du lịch cao tầng, khu phía biển là mặt tiền dịch vụ giáp nước. Mỗi thông số diện tích, tầng cao hay hệ số chỉ có nghĩa khi biết nó thuộc khu nào.
